Жильё, ЖКХ / ПРОБЛЕМЫ ТСЖ / ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ТСЖ

О проблемах ЖКХ

Проблемы ЖКХПроблемы ЖКХ и жилищного строительства

ТСЖ - плюсы и минусы

ТСЖ - плюсы и минусы

Думая о создании ТСЖ необходимо представлять себе плюсы и минусы, которые приносит вступление в ТСЖ.

Проблемы начинаются ещё на предварительном этапе.
Прежде чем создать Товарищество собственников жилья нужно провести межевание земли, разметку территории. Без межевания невозможно оформление в собственность.

Проблема 1. Межевание многоквартирного дома

Межевание МКД можно провести по линии дома или — с присоединением прилегающей территории. Но сегодня в Москве и Подмосковье очередь на производство межевания земли растягивается на 8 лет!

Если межевание удалось произвести, в собственности ТСЖ оказываются все чердаки и подвалы, цокольный этаж, мансарда... Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания - опять же прибыль.

Но, как правило, все цокольные этажи уже давно выкуплены. Все мансардные этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей (или уже проданы в собственность "третьим лицам"), и прибыль с них участники ТСЖ не получат...

Проблема 2. Капитальный ремонт многоквартирного дома

Если в квитанциях учитывать суммы на проведение капитального ремонта, пока наберется нужная сумма, ваш дом развалится. Сейчас разрабатываются поправки в законодательство, позволяющие выделять на капитальный ремонт деньги из бюджета региона. Если же деньги на ремонт собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется выложить ещё 24%, как налог на прибыль!

Когда все проблемы подготовительного, организационного периода решены, можно серьёзно задуматься о преимуществах и нежостатках Товарищества собственников, как способа управления многоквартирным домом...

Преимущества ТСЖ

1. Возможность влиять на политику управляющей компании

Все важные вопросы в ТСЖ решает общее собрание собствеников помещений. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

2. Возможность сокращать расходы жильцов за счёт резервов дома и грамотной работы управляющих

Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

3. Возможность выбирать управляющую компанию и контролировать качество её работы
Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей:
  1. Если ДЕЗ работает хорошо - редкий случай, - можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
  2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
  3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками - либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
  4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.
4. Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор

Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Безусловно, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Недостатки ТСЖ

1. Более высокие эксплуатационные платежи

Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ такие же, как в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение "скинуться" на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором...

2. Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами

Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счёт исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

3. Отсутствие инициативы со стороны жильцов

Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.

В ТСЖ решает большинство голосов,
а платят все!

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого увартировладельца в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит паралич работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ.

С таким правовым статусом, когда без согласия каждого собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, вряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положение о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ.

Смысл членства в Товариществе собственников жилья - сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям, принимаемым собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме - членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям.

Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.

Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого-то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.

Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.

Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.

За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.

Суд выносит решение при ответчике, а заочное - и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом - семь дней со дня вручения копии.

На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи - апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же "возразил", то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен "вердикт" мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.

По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).

фото - Игорь Зеленцов
Жилищное строительство: строительная экспертиза
Кредит наличными, отсрочка платежа
Кредит под залог квартиры

Законодательство

Термины

ГИС ЖКХ — Информационный портал в Интернет, предоставляющий гражданам доступ к информации по различным аспектам жилищно-коммунальных услуг

УК — юр. лицо, созданное для управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов.

ТСЖ — объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом.

ЖКХ - основные термины

Потребителям услуг ЖКХ

Пособие для потребителей услуг ЖКХ

Повышение тарифов ЖКХ

Повышение тарифов ЖКХ 2018
Очередное повышение тарифов ЖКХ Во всех регионах России с 1 июля 2018 года состоялось очередное плановое повышение тарифов ЖКХ.

Мнения

Собянин про ТСЖ

Сергей Собянин:
«Необходимо навести порядок в сфере ТСЖ»...

Ликвидация ТСЖ

Ликвидация ТСЖ

МОСКВА РАСШИРЯЕТСЯ...

Подмосковье - Новая Москва

Новости ЖКХ

01.07.2024 Правительство РФ, провело очередную индексацию коммунальных тарифов. В среднем по стране рост тарифов ЖКУ составил около 10%.

01.07.2018 Вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов.

21.03.2018 ЖКХ России - выставка, конференция В Санкт-Петербурге открылась XIV международная выставка и конференция «ЖКХ России».

19.12.2017 Правительство Москвы решило "законсервировать" мусорный полигон «Малинки» в ТиНАО.

Яндекс.Метрика