Прочистка канализации, устранение засоров
01.07.2018

Поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов

Новые правила долевого строительства
Вступили в силу очередные поправки в Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Предыдущие изменения, касающиеся обязательного размещения информации о компаниях застройщиках в Единой системе жилищного строительства и правил банкротства строительных компаний, начали действовать ещё в январе 2018 года.


Сегодняшние поправки в законодательство продолжают реформы в сфере долевого строительства, ещё больше ужесточают требования к компаниям, привлекающим средства граждан на строительство жилья и касаются, непосредственно, защиты прав дольщиков.

Строительная экспертиза

Как новые правила долевого строительства защитят дольщиков

Новые поправки в Федеральный закон № 214 призваны дать дольщикам дополнительные гарантии от мошенничества компаний - застройщиков:

Застройщик должен подтвердить кредит доверия

  1. Получить разрешение на строительство с долевым участием теперь смогут только строительные компании с опытом жилищного строительства не менее 3 лет и 10000 м² жилья, успешно сданными в эксплуатацию.
  2. Компания-застройщик в своём уставе не может иметь других видов деятельности, кроме строительства.
  3. Новое разрешение на строительство застройщик получит только после сдачи в эксплуатацию предыдущего жилого дома.
  4. На момент получения разрешения на строительство, компания-застройщик не должна иметь долгов по кредитам и прочим займам.
  5. Застройщик должен вложить собственных средств не менее 10% от общих затрат на строительство.
  6. Участок под жилищное строительство должен принадлежать компании-застройщику на превах собственности или аренды.
Деньги дольщиков будут под охраной государства

  1. К участию в долевом строительстве, кроме застройщиков и простых дольщиков в обязательном порядке подключаются банки, уполномоченные государством.
  2. Средства граждан будут заморожены до завершения строительства на специальном "эскроу-счете" в банке.
  3. Застройщик будет вести строительство на кредитные средства, взятые в том же банке, а возвращать кредит - после завершения строительства и "разморозки" средств дольщиков на эскроу-счете.
Фонд защиты дольщиков - страховка покупателей жилья

    Компания-застройщик обязана перечислять в специальный фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, приобретаемой по договору долевого участия. В противном случае ДДУ не зарегистрируют.

Согласование перепланировки квартиры

Очередные поправки в законодательстве должны (в перспективе) полностью решить проблему обманутых дольщиков, которых до сих пор в стране насчитывается около 90 тысяч. Но решается ли эта проблема полностью..?

От появления новых долгостроев и банкротства строительных компаний новый закон не спасает. Строительный, как и любой бизнес - дело рискованное. При "замораживании" денег покупателей квартир по ДДУ на "эскроу-счете" речи не идёт об индексировании этих средств или накоплении процентов, как на депозитных счетах, например.

Таким образом, при банкротстве застройщика после нескольких лет ожидания и судебных тяжб, дольщик получит ровно столько, сколько вложил несколько лет назад. Съеденных инфляцией денег уже не хватит на ту квартиру, которую обещали. А если представить, что многие под долевое строительство брали ипотечные кредиты и продолжают выплачивать проценты, картина рисуется печальная.

Вывод: участие в долевом строительстве - всегда было и будет рискованным. Новое законодательство снижает степень риска, но не спасает абсолютно...

Что будет с долевым строительством дальше

Путин о долевом строительстве

Строительство, ЖКХ - цитаты Владимир Путин:

Если резко отказаться от использования средств граждан — получим еще больше претензий. Это резко снизит объемы строительства. Поэтому у нас принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей...

В этом году на очередной "прямой линии", отвечая на вопросы пострадавших дольщиков, Владимир Путин назвал существующую систему долевого строительства жилья "нецивилизованной", а законодательство, регулирующее эту сферу - "невнятным". Однако, Президент признал, что идеальной системы, способной сразу и без рисков заменить долевое строительство в России пока не придумано.

Пока о законодательном запрете на привлечение средств граждан для жилищного строительства на основе договоров долевого участия (ДДУ) речь не идёт, это - перспектива ближайших пары лет. Только за первый квартал 2018 года в Москве выдано 560 разрешений на строительство жилья на общую площадь около 3,8 млн. квадратных метров.

Проекты, по которым первый Договор долевого участия был заключен до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам. Кроме того, застройщики, получившие разрешение на строительство по старым правилам до 01.07.2018 года, также могут привлекать средства граждан с заключением ДДУ.

Проектное финансирование жилищного строительства

Процесс перехода от привлечения средств граждан через Договоры долевого участия в строительстве жилья к проектному финансированию (банковское кредитование застройщиков) начнётся 1 июля 2019 года. Безусловно, ситуация в нашей строительной отрасли приблизится к "цивилизованным, западным" стандартам. Некоторые крупные девелоперские компании уже перестраивают свои бизнеспроцессы под новую схему финансирования.

Однако, с точки зрения мелких строительных компаний, необходимость изначально резервировать под строительство жилого комплекса приличный капитал, как и перспектива обслуживать кредит на строительство, не кажутся радужными. Для Москвы и Санкт-Петербурга с крупными строительными монстрами общее снижение количества застройщиков не критично, а регионы могут столкнуться со значительным сужением предложения на рынке жилых новостроек.

Законодательная норма "один застройщик – одно разрешение на строительство", по мнению специалистов, приведёт к значительному увеличению сроков строительства и сдачи в эксплуатацию жилых комплексов, включающих несколько жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры (детский сад, например). Пока не сдадим один дом, нельзя приступать к следующему. Организационные расходы увеличатся, общая стоимость строительства в итоге вырастет. Понятно, что обладатели первых квартир в новом жилом квартале вынуждены будут долго существовать на шумной и грязной стройке...

Есть в новой системе аспекты, волнующие, в первую очередь покупателей жилья. Логика подсказывает, что стоимость готовых квартир должна увеличиться, по сравнению с покупаемыми по ДДУ на стадии котлована. По мнению специалистов рынка, значительное подорожание жилья (при строительстве за счёт кредитования) неизбежно. Строительная компания в этом случае несёт дополнительные расходы на обслуживание банковского кредита. Стоимость квадратного метра, по некоторым прогнозам, увеличится на 15-20 %.

С другой стороны, рост цен на жилую недвижимость неизбежно упрётся в ограниченную покупательную способность граждан. Стабильный рост реальных доходов граждан в последнее время видят только чиновники в правительстве и Роскомстате. Девелоперским компаниям придётся ограничивать свою алчность и снижать норму прибыли, следуя требованиям рынка, иначе очередного кризиса в жилищном строительстве не избежать.

Конечно, возможны какие-то "манёвры" государства с субсидированием, доп. финансированием и т.п., но все в один голос предсказывают подорожание квартир в новостройках...

Что получат дольщики, которых уже обманули?

Коротко - ничего. В новом законодательстве ничего о решении проблем пострадавших участноков долевого строительства не сказано.

Решение старых проблем будет идти по старым схемам:

  1. Попытки достучаться до местных и федеральных властей, вплоть до президента;
  2. Судебное решение о признании застройщика банкротом;
  3. Судебные строительные экспертизы с определением ущерба и текущего состояния объекта недвижимости;
  4. Поиск конкурсных управляющих и новых строителей для завершения долгостроя;

Сроки никто не определит,
ответственность никто не понесёт...

ЗАКОНЫ

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

Обманутые дольщики в Госдуме
Проблема обманутых дольщиков, парламентские слушания
03.07.2017 Госдума провела парламентские слушания по проблеме обманутых дольщиков. Пригласили "узников долгостроя" со всей страны...

ПРОБЛЕМА ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

Проблема обманутых дольщиков
Проблема обманутых дольщиков
Сегодня в России более 80% нового жилья строится с привлечением средств граждан по договорам долевого участия.

Вместе с долевым строительством появилась проблема обманутых дольщиков. Количество "неудачно вложивших" последние деньги в жильё (по разным подсчётам) составляет 80-150 тысяч человек...

РЕНОВАЦИЯ ЖИЛЬЯ

Реновация пятиэтажек
Реновация пятиэтажек / Фаза 1
Какие пятиэтажки попадают в программу реновации
Почему добротные кирпичные дома с недавно проведённым капитальным ремонтом, никак не относящиеся к ветхим пятиэтажкам, попадают в программу реновации?

Реновация пятиэтажек / Фаза 2
Как исключить свой дом из программы реновации
Жильцы одной из московских пятиэтажек пытаются исключить свой дом из программы реновации законными средствами.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЬЯ

Московская область - капремонт жилья
Программа капитального ремонта жилья
Губернатор Московской области: «Каждый должен знать, когда будет сделан ремонт»...

Программа капитального ремонта в Московской области на 2014 - 2038

ТСЖ - ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Создание ТСЖ
ТСЖ - плюсы, минусы

НЕЗАКОННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ В ВАШЕЙ КВАРТИРЕ

НЕЗАКОННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ В КВАРТИРЕ
Регистрация, учет по месту проживания