Ипотека - новое законодательство

Кредиторы и должники, давайте жить дружно!

Согласно Гражданскому Кодексу, родственники должника могут выставить в качестве залога своё имущество. Сегодня залогодержатели предпочитают требовать с должников в обеспечение обязательств недвижимое имущество (квартиры или жилые дома).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется 102-ФЗ от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (п. 1 ст. 338 ГК РФ), а остается в распоряжении залогодателя. Родственников должника, не выселят из заложенной квартиры до тех пор пока должник не нарушит условия кредита.

Договор о залоге заключается в письменной форме. В Договоре указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Сегодня доля просроченной задолженности в общем объеме жилищных кредитов составляет 3-4%. Знание юридических нюансов в Правилах поведения кредиторов и должников актуально для всех россиян, планирующих улучшить свои жилищные условия.

Новый закон вносит изменения в гражданский и Налоговый кодексы, законы об ипотеке и залоге. Изменения внесены в Основы законодательства РФ о нотариате, закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и ряд других документов.

Вернул долги — восстановил право собственности

Если должник просрочил выплаты, но недвижимость его пока не продана, не всё потеряно. Заёмщик может вернуть долги и прекратить процесс отчуждения своей собственности. Заявления кредитора о каких-то затратах на предпродажную подготовку и т.п. неправомочны.

Даже, если в договоре с кредитором будет записано, что должник при просрочке теряет право собственности, это ничего не значит. Исправлять ситуацию, имеет право не только сам заёмщик, но и его "поручители", заложившие под ипотеку свою квартиру.

В новой редакции закона: «Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно».

Заёмщику, всё же, придется возмещать залогодержателю расходы на предпродажную подготовку и посредников, если эти расходы подтверждены документально. «При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога» — говорится в новой редакции закона.

Упрощён порядок перехода права собственности на заложенное имущество

Важны для должников изменения в «Законе о залоге». Раньше взыскание на предмет залога можно обратить либо через суд, либо — по исполнительной надписи нотариуса. Новый закон о залоге говорит: «Если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие о внесудебном порядке обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя, обращение взыскания на такое заложенное имущество и его реализация могут осуществляться залогодержателем без совершения исполнительной надписи нотариуса».

Залогодержатель направляет залогодателю уведомление – предложение исполнить обязательство, обеспеченное залогом.

Если должник получил уведомление и не исполнил обязательство, то «залогодержатель вправе реализовать предмет залога в соответствии с условиями договора о залоге».

Конечно, эта норма не применима к ипотеке, но к отдельным ситуациям, когда кредитору заёмщиком отдается и право пользования объектом недвижимости, подходит вполне.

Ответственность нотариусов...

Основы законодательства РФ о нотариате дополнены целой новой главой: «Особенности совершения исполнительной надписи на договоре залога».

Долговой документ, на котором нотариусом совершена исполнительная надпись, предъявляется к исполнению непосредственно судебным приставам-исполнителям, без обращения в суд.

До недавнего времени применение исполнительной надписи нотариуса как исполнительного документа встречалось крайне редко.

Раньше совершение исполнительной надписи допускалось в течение трех лет со дня возникновения у взыскателя права на иск (между юридическими лицами – в течение одного года). Теперь – если прошло не более чем два года со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В новом законе повышены страховые суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса: минимальные размеры – 2 млн. руб. по договору страхования нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении, 1,5 млн. руб. по договору страхования нотариуса, имеющего контору в сельском поселении.

Нотариус, занимающийся частной практикой и удостоверяющий договоры ипотеки, обязан заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 млн руб. Нотариальная палата субъекта Российской Федерации должна будет заключать договор страхования ответственности нотариусов на страховую сумму не менее чем 500 тыс. руб. на каждого нотариуса – члена нотариальной платы.

Ипотечная амнистия..?

Изменения в федеральном законе «Об ипотеке» повлекут серьёзные изменения на рынке недвижимости. Пункт 5 статьи 61 нового закона выглядит так: «Если залогодержатель… оставляет за собой предмет ипотеки... а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность… считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается». Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

Иначе говоря, какие бы проценты по долгу не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Даже, если сумма долга превышает рыночную стоимость жилья.

А с теми, кто уже попал в ипотечную яму..?

Не понятна сегодня судьба тех должников, кто попал в долговую (ипотечную) яму до 7 марта 2012 года. Согласно 54-й статье Конституции, закон (устанавливающий или отягчающий ответственность) не имеет обратной силы и распространяется только на те деяния, которые совершены после его принятия.

Если же новый закон «смягчает» порядки, то он обратную силу имеет. Но это правило распространится на сферу финансовых отношений. Там, где заходит речь о прибылях банкиров, Конституция обычно проигрывает...